La provincia de Córdoba dio a conocer el relevamiento de valores de la tierra rural, basado en lo acontecido durante 2022. Participaron de la confección del estudio tanto el sector gubernamental, el privado, y prestigiosas instituciones como CONICET e INTA.

Redacción

Por quinto año consecutivo, la Dirección General de Catastro e Infraestructura de Datos Espaciales de Córdoba (IDECOR), ambas dependencias correspondientes al Ministerio de Finanzas de la provincia de córdoba, presentaron el Mapa de Valores de la Tierra Rural.

Con datos del año 2022, el mapa contiene información que incluye tipo de suelos, rendimientos agrícolas y clima; además de incorporar al análisis las cotizaciones de mercado e información económica asociada a la tierra. El estudio por un lado analiza el espacio netamente rural, donde predominan las actividades agrícolas y ganaderas; y por otro, los sectores de transición urbana-rural y de usos especiales

El mapa y los datos están basados en lo que denominan modelos de “Valuación Masiva Automatizada” (VMA), que consisten en el uso de técnicas de econometría espacial y aprendizaje computacional. A estas herramientas se suman las observaciones de mercado y diferentes variables territoriales desarrolladas a partir de datos publicados en la provincia.

Asimismo, para aportar los datos de suelos, participaron investigadores de CONICET, la Secretaría de Agricultura de la Nación, el INTA Regional Córdoba, y las cartas de suelo de dicho Instituto. Para esta edición, se incorporaron más de 800 valores rurales; que se suman a los datos acumulados desde 2017, y totalizando alrededor de 7.000 guarismos de análisis.

Por otra parte, las cotizaciones están reflejadas en pesos y en dólares. Respecto del tipo de cambio, se utilizó el valor oficial vigente a mediados de mayo de 2022 (aprox. $ 123), más el impuesto PAIS y el 35% de impuesto a las ganancias. Es decir, un dólar a $ 203.

Así, según consigna el documento, en el espacio netamente rural, los valores mínimos se ubican en un rango de $3.045 por hectárea (ha) (USD 15/ha) a $20.000/ha (USD 98/ha), correspondientes con zonas de borde de salinas y bañados de la Laguna Mar Chiquita. Los valores más altos, se ubican en $3.958.500/ha (USD 19.500/ha) en la zona núcleo, específicamente en las proximidades de Marcos Juárez y General Roca.

Considerando la capacidad de uso, los suelos de mayor aptitud (Clase I y Clase II), localizados principalmente en los departamentos Marcos Juárez, Unión y parte de San Justo, toman valores desde los $649.600/ha (USD 3.200/ha, casos particulares) hasta los $3.958.500/ha (USD 19.500/ha), según la localización y otras variables zonales.

Los suelos de aptitud media (Clase III y Clase IV), de mayor proporción, presentan un valor promedio de $1.461.600/ha (USD 7.200/ha), y los suelos con limitaciones mayores (Clases V, VI y VII) tienen valores en orden de los $426.300/ha (USD 2.100/ha).

 En cuanto a la estratificación por Departamentos, en San Martín el valor medio por hectárea es de 7.427 dólares; en Tercero Arriba, 8.296 de la misma moneda; Unión, USD 7.445; en San Justo, USD 6.258; Juárez Celman, USD 7.427; y Río Segundo, USD 8.147, por citar a los de la región de influencia de El Diario.

Respecto de las tierras denominadas periurbanas, que representan el 1,9% del total del territorio provincial y se corresponden con zonas periurbanas, usos residenciales de muy baja densidad, actividad turística, entre otros usos, es allí donde se identifican los máximos valores promedios de la tierra.

Encabezando la grilla, se destaca el área metropolitana de la ciudad de Córdoba, con una media que ronda los $27.455.750/ha (USD 135.250/ha). En un segundo escalón, entre las grandes ciudades de llanura, le siguen San Francisco, con una media de $22.687.000/ha (USD 111.758/ha); luego, Río Cuarto-Las Higueras, con valores unitarios promedios que rondan los $18.714.000/ha (USD 92.192/ha). Finalmente, en Villa María-Villa Nueva, tienen un valor promedio de $17.375.000/ha (USD 85.591 /ha).

Más allá de los análisis gubernamentales, productivos y/o inmobiliarios, las lectoras y lectores nunca deben olvidar que indirecta e “inexplicablemente”, el precio de los arriendos está basado en el rinde potencial de la tierra, tomando como referencia la cotización de la soja. Es decir, la renta obtenida por el propietario. Los precios compartidos, parten de dicho parámetro.

Un parámetro “raro”, porque para el precio de la hectárea o el arriendo por hectárea, se utiliza la renta potencial; pero para pagar impuestos se pondera el valor fiscal de la misma, que generalmente tiene como parámetro la proximidad y servicios concurrentes al bien.

En fin… esa “magia” argentina para fijar el valor de la tierra.

Fuente: Gobierno de la Provincia de Córdoba